У питаннях будівництва, і не тільки, люди діляться на 2 групи. Одні агітують за покупку будинку на вторинному ринку та його відновлення, тому що так дешевше і менше тяганини з документацією. А інші готові доводити, що новий котедж краще, обійдеться дешевше і взагалі – скупий платить двічі.
Сьогодні розберемося, наскільки розумно реконструювати старий будинок, з якими труднощами прийдеться зіткнутися та у скільки це обійдеться. Для наочності в статті будуть вказані плюси та мінуси покупки нового, готово котеджа або будівництво самостійно. Це дозволить остаточно визначити, який варіант підходить найбільше саме вам, а ще заощадить сили, нерви і гроші.
Старі котеджі на вторинному ринку
Деякі вважають, що будинки на вторинному ринку купують лише ті, хто не може дозволити собі новобуд. Іноді це дійсно так: родина накопичила невелику суму, придбала котедж і продовжила збирати гроші на ремонт. По-перше, так можна розтягти гроші на відновлення будинку. А по-друге, менше тяганини з документами, оскільки за планом будинок вже стоїть та не потрібно отримувати дозвіл на його будівництво.
Але далеко не всі інвестори вплутуються у реставрацію котеджів через мінімальний бюджет. У вторинного ринку існує ряд інших плюсів та мінусів.
Переваги старого котеджу:
- можна підібрати житловий будинок у більш вдалому районі (ближче до центру, паркових зон, зупинок громадського транспорту, з видом на озеро та інше);
- можна відразу ж познайомитися із сусідами і відсіяти варіанти з неблагополучними родинами по сусідству;
- власнику відразу ж видно проблемні місця будинку (фундамент, що просідає, недостатнє освітлення, відсутність комунікацій для відводу дощової води, підвищена вологість і т.д.);
- не потрібно витрачати гроші на фундамент (звичайно це 20-30% від ціни будівництва нового будинку);
- не прийдеться самостійно зводити стіни, досить поліпшити вже наявний каркас (зміцнити та утеплити стіни, оздобити фасад клінкерною цеглою або іншим матеріалом, перекрити дах).
Недоліки старого котеджу:
- на ремонт може піти на 30-40% більше бюджету, чим закладено на самому початку (з’являться косяки минулого будівництва, наприклад, неакуратно прокладена проводка, криво підключені комунікації);
- фундамент може лопнути під натиском нових, більш важких матеріалів або вже назавжди мати ушкодження (таке відбувається, якщо попередній власник заощаджував на будівництві або навмисно сховав від покупця цей недолік);
- на ділянці можуть бути проблеми з нестабільним ґрунтом (ґрунтові води, ризик зсуву та інше);
- можуть виникнути складності з підведенням комунікацій, прийдеться самостійно бурити свердловину для подачі води, ставити сонячні батареї і септик на ділянці.
Що потрібно врахувати при ремонті:
- цілісність фундаменту – не шкодуйте грошей на фахівця, який оцінить стан фундаменту та його можливості у майбутньому. Якщо заощадити на даному етапі, оновлена конструкція стане занадто важкою. Тоді будівництво прийдеться починати з нуля. Будівельник завжди зможе оцінити реальну глибину фундаменту, по технічних документах оцінить надійність технології, яка використовувалася раніше, а також розрахує максимальне навантаження на нього. Цей крок також допоможе підібрати для ремонту оптимальні матеріали і навіть заощадити. На кволий фундамент нема потреби ліпити плитку, можна замінити все утеплювачем з мінеральної вати і легкою декоративною штукатуркою;
- вартість капітального і косметичного ремонту – обов'язково при першому огляді оціните найбільш проблемні зони (ванна кімната, кухня, електрика та інше). Потім можна на другий перегляд котеджу привести із собою сантехніка, електрика, майстра по монтажу вікон і вбудованих кухонь. Просіть експертів оцінити об’єм роботи по максимуму, щоб вдома прорахувати, у скільки обійдеться відновлення будинку. Потім про всяк випадок накиньте ще 30-40% від суми, щоб наблизитися до реальних сум і відразу ж закласти у бюджет можливі складності;
- розташування будинку – обов'язково враховуйте регіон, у якому розташований котедж. Для холодних областей потрібно обов'язково утеплювати і гідроізолювати фундамент, щоб він не промерзав. У засушливій місцевості актуально буде утеплення будинку і потужна система кондиціювання. Перше рішення дозволить довше тримати у приміщенні прохолоду, а сильний кондиціонер легко остудить велику кімнату.
Нові котеджі на первинному ринку
Існує думка, що самостійне будівництво котеджа або покупка готового будинку – доля винятково заможних людей. Але як і у випадку із вторинним ринком, тут не все так однозначно. Родина може купити ділянку землі в підходящому районі за низькою ціною і залишити його на довгі роки, поки не збере потрібну суму на зведення будинку. За пару років середньостатистичній українській родині цілком реально зібрати хоча б трохи грошей, щоб залити фундамент і звести стіни. Так, будівництво розтягується на кілька років, зате інвестор отримую на 100% сучасний будинок з новими комунікаціями.
Переваги нових котеджів:
- вище шанс, що сусіди будуть приблизно одного з вами віку, соціального статусу та інтересів;
- повністю нові комунікації і більш сучасні матеріали будівництва;
- простіше адаптувати житло під себе та членів своєї родини, а при достатньому бюджеті можна відразу ж замовити чистове оздоблення у бажаному стилі;
- найчастіше нові котеджі перебувають за містом і відрізняються більш сприятливою екологією;
- інвестору простіше контролювати процес роботу, матеріали та технології.
Недоліки нових котеджів:
- складно підібрати вдалий район, тому що більш-менш цікаві локації зайняті старими котеджами;
- неможливо заздалегідь оцінити сусідів (люди можуть виявитися гучними, дебоширити та порушувати ваш спокій);
- прийдеться наймати різні будівельні бригади або замовляти будівництво «під ключ», що влетить у копієчку;
- якщо будинок купується у котеджному містечку, то не завжди можливо отримати розстрочку;
- бувають проблеми з комунікаціями, особливо в селищах, де забудова ведеться неймовірними темпами;
- якщо КМ відноситься до класу економ, то тут використовують типові проекти і не завжди покупець зможе поміняти планування, замінити тип опалення і т.д.
Вартість котеджа із оздобленням та без залежить від регіону, а також класу нерухомості. У Київській області варіанти котеджів «під ключ» знаходяться на рівні 3-5 млн гривень. Таунхауси обійдуться трохи дешевше, з урахуванням площі подібне житло у передмісті столиці можна знайти за 2-3 млн гривень. При цьому об'єкти з голими стінами будуть мінімум на 1 млн гривень дешевше. Але власники з урахуванням стяжки підлоги, вирівнювання стін, матеріалів і зарплати працівників і деяких інших нюансів витратять нітрохи не менше. Так що особливого сенсу в економії немає, особливо коли хочеться заїхати у новий будинок швидше.
По ризиках і ціні котедж на вторинному ринку та будинок на первинному практично однакові. Якщо вам дуже подобається район, де стоїть котедж, тоді можна ризикнути і почати реконструкцію. Але варто бути готовим до непередбачених ситуацій, які пов'язані з ремонтом і якістю фундаменту. Коли у людини є основне житло і строки не горять, можна розтягти будівництво на кілька років і тоді придбання котеджу на вторинному ринку буде виправдане. По закінченню робіт можна заїхати у новий будинок і продати квартиру, щоб була хоча б мінімальна грошова подушка безпеки. В інших же випадках виграє первинний ринок.
Вас також може зацікавити:
Різновиди котеджів. Що краще вибрати
Швидкомонтовані котеджі: особливості і недоліки
Як правильно вибрати котедж для родини: ТОП-5 порад
На чому можуть заощаджувати забудовники при будівництві котеджу
