Із чого складається підсумкова ціна 1 м2 об'єкта у КМ 27/10/2019

До списку новин
Із чого складається підсумкова ціна 1 м2 об'єкта у КМ

Як і у випадку з багатоквартирними житловими комплексами покупці далеко не завжди в курсі, як формується підсумкова вартість об'єкта. Через відсутність досвіду, інформації у відкритих джерелах або недостатньої фінансової грамотності інвестори дотепер не можуть відрізнити вигідний проект від невдалого вкладення грошей. У цій статті розберемося, які фактори впливають на ціну 1 м2 і із чого складається фінальний цінник на котедж.

Розташування коттеджного містечка

Якщо нерухомість перебуває безпосередньо у межах міста або недалеко від неї, то вартість 1 м2 котеджу буде вище. Обумовлене це тим, що у власників з'являється більше можливостей для роботи, відпочинку, розваг і т.д. Інвесторам не потрібно витрачати більше часу на дорогу або довше стояти у пробках. І чим далі КМ знаходиться від столиці або іншого великого населеного пункту, тим його ціна нижче.

Єдине виключення – об'єкти у курортних або заповідних зонах. Будинки у підніжжя гір, на березі річки або моря обійдуться дорожче. Віддалені містечка у такій місцевості оточені мальовничою природою і славляться бездоганною екологією.

Прилегла інфраструктура та комфорт мешканців

Для того щоб підвищити цінник на таунхауси, дуплекси або малоповерхові будинки за межами міста або у малорозвинених районах, девелопери йдуть на хитрощі. Вони вибирають ті локації, де є магазини, навчальні заклади, кафе, лікарні та інша інфраструктура соціально-побутового призначення.

А якщо поблизу немає сіл або міст, тоді будівельна компанія намагається закрити прогалини власними силами. Звичайно на території з'являються відсутні об'єкти або консьєрж-сервіс, щоб власники не витрачали власний час і сили на повсякденні справи. У багатьох КМ є приватні дитячі садки, центри для малят, школи, міні-маркети, фітнес-центри та перукарні.

Геологічні та геодезичні роботи на місцевості

Плавно переходимо від узагальнюючих факторів до окремих випадків. Це один з найбільш важливих етапів перед початком будівництва будинку будь-якої поверховості. За допомогою вивчення підземних вод і геології ґрунту на ділянці можливо на 100% дізнатися, чи придатна земля до робіт. Якщо ж фахівці виявлять проблеми, то на місцевості не можна буде звести міцний фундамент або доведеться більше витратити.

Вартість залежить від локації земельної ділянки, кількості проб і деяких інших факторів. У 2019 році середня вартість геологічних і геодезичних робіт обійдеться в 22-23 тисячі гривень. Крім оцінки ґрунту до кошторису входить розбивка і закріплення осей майбутнього котеджу, визначення висотних оцінок.

Котлован під фундамент і компенсаційні подушки

Ще одна важлива стаття витрат, яка теж формує підсумкову ціну 1 м2 котеджу. На даному етапі місцевість очищають від рослинності, облаштовують котлован (найчастіше механізованим способом), за допомогою піску і щебня виконують компенсаційну подушку. На оплату праці і сировину девелопер теж витрачає гроші, тому від розміру будинку буде залежати кількість використовуваних матеріалів.

Якщо локація сприятлива, немає підземних вод, ґрунт рівний і легко піддається облаштуванню, на все піде не більше 27-30 тисяч гривень. Хоча залежно від площі майбутнього будинку і поверховості витрати можуть збільшуватися або зменшуватися. Коли у забудовника виникають проблеми із землею і стабільністю ґрунту, то компенсаційну подушку додатково утеплюють віброплитою. В інакшому випадку фундамент буде неміцним і навіть трісне під натиском стін.

Фундамент та його типи

Близько 30% від вартості 1 м2 будинку становить саме фундамент. Будівельні компанії не заощаджують на облаштуванні опалубки, арматури і бетона, щоб виключити тріщини стін та інші негативні наслідки неякісного будівництва. От чому у вартість котеджу обов'язково включається конкретний тип фундаменту. Найчастіше девелопери обирають для роботи монолітний стрічковий варіант із гідроізоляцією та утепленням. Пальовий тип або фундаментна плита не занадто поширені.

Поверховість будинку, інженерні системи, утеплення

Кількість майбутніх поверхів безпосередньо впливає на товщину фундаменту. Чим вище будинок, тим дорожче він обійдеться покупцеві. Як раніше було відзначено, приблизно 30% бюджету будівництва становлять витрати на закладку фундаменту. Далі у вартість обов'язково враховуються витрати на монтаж і підведення інженерних систем.

Підключення до міської системи знизить витрати на обслуговування і спростить підведення комунікацій. А от буріння свердловин, реалізація септика та автономна система опалення вимагають від забудовника додаткових витрат. Звичайно індивідуальні системи монтуються у котеджних містечках, які розташовані подалі від міста або у малорозвинених селищах. Іноді компанія не може покрити різницю на благоустрій за рахунок низької вартості землі. Тоді витрати теж лягають на плечі інвестора.

Також у кошторисі обов'язково враховується матеріал, яким утеплюються стіни. Найкраще тепло тримає мінеральна вата. Пінопласт для збереження тепла повинен бути не менше 10-12 см для центральних і північних регіонів. У південній частині країни можна обійтися 5 см плитою пінопласту для утеплення. Однак наявність або відсутність утеплення теж прямо впливає на цінник квадрату для котеджів.

Монтаж покрівлі і перекриття

Використання застарілих технологій або дешевих матеріалів зроблять котедж непрактичним. Через дах буде втрачатися тепло, з'являться течі, протяги та незрозумілий шум на горищі. От чому девелопери теж не заощаджують на покрівлі і обов'язково пам'ятають про перекриття.

В обов'язковому порядку дерев'яні частини обробляють протигрибковими і вогнебіозахисними сполуками. Крім того, використовується гідроізоляційна плівка та екологічно чиста керамічна або металева черепиця. Якщо горище або мансарду планують використовувати, стіни додатково утеплюються зсередини. Котеджі з мансардними вікнами, обладнані водостічною системою та іншими цікавими рішеннями коштують дорожче.

Використовувані будматеріали

У деяких випадках будівельники намагаються заощаджувати на сировині, щоб швидше окупити котеджне містечко та підвищити його привабливість в очах інвесторів. Тоді замість цегли використовується газоблок, дерево або СІП-панелі, замість керамічної черепиці застосовується єврошифер, а стіни залишаються без утеплення або обшиваються тонким шаром пінопласту. Відсутність гідроізоляції фундаменту і даху теж зменшують витрати.

А коли забудовник застосовує передові технології, елітні будівельні матеріали і енергоефективні рішення, то й 1 м2 житла буде дорожче. Будинок, побудований з урахуванням збереження тепла і мінімальною витратою ресурсів, вимагає менше грошей для утримання.

Читайте також
Як зробити будинок затишним, використовуючи стиль мінімалізм?
Комплексний процес опрацювання нерухомості до початку будівництва.
Як створити комфортну ванну кімнату в котеджі.